Usucapião: O perigo de morar em um imóvel irregular

O que Antônio Fagundes e Regina Duarte viveram

Em 2024, o ator Antônio Fagundes voltou às manchetes, mas não por um novo papel. O motivo era outro: uma ação de usucapião para regularizar um imóvel rural ocupado há mais de vinte anos. Pouco antes, Regina Duarte viveu situação semelhante — só conseguiu o reconhecimento da posse de um imóvel depois de quase três décadas de espera.

Esses casos chamam atenção porque mostram algo que acontece com milhares de brasileiros: viver em um imóvel há anos, reformar, investir, cuidar... mas sem o registro no próprio nome. A diferença é que, enquanto pessoas famosas recorrem à Justiça para resolver, muita gente deixa o tempo passar — e é aí que mora o risco.

O que é Usucapião?

A usucapião é uma forma de adquirir propriedade pela posse mansa, pacífica e contínua, desde que preenchidos os requisitos legais. É um instrumento legítimo, previsto no Código Civil e na Constituição, que transforma o fato (a posse) em direito (a propriedade).

Mas o ponto mais importante é: a usucapião não acontece automaticamente. Não basta “morar há muito tempo”. É preciso requerer o reconhecimento, seja por via judicial, seja diretamente no cartório (modalidade extrajudicial). Sem isso, o imóvel continua irregular — o que impede herança, venda, financiamento e até regularização fiscal.

Muita gente acredita que, por ocupar um imóvel há anos, já está protegida. Na prática, não é assim. Enquanto o imóvel não estiver regularizado, o ocupante não é dono perante o registro imobiliário, o que significa que: pode perder o imóvel em caso de disputa judicial ou reintegração de posse; não pode vender nem financiar legalmente; não pode incluir o bem em inventário; e corre risco de autuação fiscal ou desapropriação sem indenização justa.

Em outras palavras, é como morar em uma casa construída sobre uma base frágil: parece estável, até o dia em que alguém questiona.

Usucapião Extrajudicial

O procedimento de usucapião extrajudicial — feito em cartório — trouxe uma alternativa mais rápida e acessível. Quando não há conflito, o reconhecimento da propriedade pode ser concluído em poucos meses, desde que a documentação esteja completa: planta, memorial descritivo, anuência dos vizinhos e comprovação de posse.

A maioria dos erros ocorre por falta de orientação. Um artigo recente do Migalhas mostrou que falhas como ausência de planta georeferenciada, posse interrompida ou documentação incompleta podem invalidar todo o processo. Por isso, o acompanhamento jurídico é fundamental: ele evita retrabalho e garante que o pedido seja aceito logo na primeira tentativa.

Nos casos de Antônio Fagundes e Regina Duarte, o que se buscou não foi um direito novo, mas o reconhecimento do que já existia. Eles entenderam que, sem a formalização, todo o investimento feito no imóvel — manutenção, melhorias e tempo de vida — continuava vulnerável.

É o mesmo que acontece em famílias que vivem há anos em imóveis herdados, mas nunca formalizaram a partilha. Nessas situações, o tempo pode ajudar na posse, mas só o registro traz segurança real.

Contrato de Gaveta

Em muitos imóveis adquiridos com contratos de gaveta, o melhor caminho nem sempre é o usucapião, mas a adjudicação compulsória, que exige menos tempo de posse. Um bom diagnóstico jurídico define o caminho mais rápido e seguro. Sem essa análise, é comum perder tempo tentando o procedimento errado.

Nos últimos anos, os tribunais e cartórios têm aprimorado as normas para regularização. Em Minas Gerais, por exemplo, novas diretrizes para a usucapião extrajudicial padronizaram exigências e agilizaram registros. Já o STJ tem reafirmado que o instituto é um instrumento de efetivação da função social da propriedade, e não uma brecha para ocupações indevidas.

A mensagem é clara: o tempo pode ajudar, mas só o registro garante o direito.

A usucapião é um remédio jurídico poderoso — mas, como todo remédio, precisa ser usado no momento certo. Esperar demais pode transformar um direito legítimo em um risco desnecessário.

Regularizar um imóvel é mais do que uma formalidade: é garantir segurança para a família, valor patrimonial para o bem e tranquilidade para o futuro. O tempo pode construir uma história, mas é o registro que a torna oficial.

Bibliografia e referências:

MIGALHAS. A possibilidade da usucapião de bem imóvel ocupado por um único herdeiro. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/441149

MIGALHAS. 7 erros comuns na usucapião extrajudicial: análise jurídica. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/430452

MIGALHAS. Usucapião ou adjudicação compulsória extrajudicial: existe direito de escolha?. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/433569

MIGALHAS. Atualizações normativas para a usucapião extrajudicial em Minas Gerais. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/431738

METRÓPOLES. Antônio Fagundes ajuíza ação de usucapião em imóvel rural. Disponível em: https://www.metropoles.com/colunas/fabia-oliveira/rei-do-gado-antonio-fagundes-ajuiza-acao-de-usucapiao-em-imovel-rural

UOL / NOTÍCIAS DA TV. Regina Duarte consegue na Justiça posse de imóvel depois de quase 30 anos. Disponível em: https://noticiasdatv.uol.com.br/noticia/celebridades/regina-duarte-consegue-na-justica-posse-de-imovel-depois-de-quase-30-anos-entenda-69298

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1886929/SP. Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2022.

CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. Arts. 1.238 a 1.244.

LEI Nº 14.382/2022. Atualizações sobre registro público e usucapião extrajudicial.